Czy administracja prezydenta Baracka Obamy przegrywa bitwę o utrzymanie niskiej stopy oprocentowania pożyczek hipotecznych?
Oprocentowania pożyczek hipotecznych podskoczyły prawie o 1% w ciągu niespełna dwóch ostatnich tygodni. Co się dzieje?
Jednym z głównych punktów programu na ten rok obecnej administracji rządowej jest ustabilizowanie rynku nieruchomości. Sposób myślenia wygląda tak, że dopóki wartość domów spada, ich właściciele nie będą mieli zaufania do systemu gospodarczego, a w rezultacie nie będą wydawać pieniędzy na nieruchomości.
Aby zatrzymać spadek wartości domów, liczba nieruchomości odebranych przez banki musi być znacznie ograniczona. Rząd próbuje to osiągnąć utrzymaniem niskich oprocentowań. Wszak niski poziom oprocentowań pozwala właścicielom domów przefinansować swoje pożyczki i tym samym obniżyć miesięczne spłaty, a co za tym idzie odsunąć widmo forclosure (odebrania domu przez bank).
Również przy niskich oprocentowaniach kupno nowych domów staje się dostępne dla większej ilości potencjalnych nabywców, a co za tym idzie – szybciej znikają z rynku domy już odebrane przez banki.
Ostatnie wydarzenia mogły poważnie zahamować te plany. Poniższy wykres pokazuje ceny MBS (Mortgage Backed Securities – Obligacje bazujące na pożyczkach hipotecznych) w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Trzeba pamiętać, że cena jest odwrotnością poziomu oprocentowania. Im wyższa cena MBS, tym niższy korespondujący z nią poziom oprocentowania. Żeby uprościć sprawę, “zielony kolor” znaczy dobry dzień dla oprocentowań na wykresie, “czerwony kolor” – zły dzień. (MBS są sprzedawane przez FNMA-Fannie May i FHLMC – Freddy Mac w celu uzyskania kapitału na kupno pożyczek hipotecznych od banków i brokerów.)
Zaczynając od 21 maja wykres pokazuje cztery kojejne złe dni zakończone historycznie najgorszym dniem dla pożyczek hipotecznych 26 maja. Probując po drodze odrobić straty, oprocentowania kontynuowały wzrost od tego czasu. Oprocentowania nie były tak wysokie od listopada 2008.
Co spowodowało nagły wzrost oprocentowań pożyczek hipotecznych?
Żeby odpowiedzieć na to pytanie, musimy się cofnąć trochę w czasie, aby zobaczyć dlaczego w ogóle oprocentowanie było takie niskie.
Przy końcu 2008 roku na Wall Street było dużo lamentów i rwania włosów z głów (i bród) z powodu stanu gospodarki. Bankructwo Lahman Brothers, sforsowana sprzedaż Merill Lynch, odsiecz rządowa giganta ubezpieczeniowego AIG, Goldman Sachs, Morgan Stanley i całego szeregu banków” zbyt dużych, żeby upaść” – to tylko część problemów gospodarczych.
W odpowiedzi, pieniądze wypłynęły z wysokoryzykownych inwestycji do niskoryzykownych. U.S. Treasuries i MBS są uważane za stosunkowo małoryzykowne, co przy zwiększonym popycie spowodowało wzrost ich cen, obniżając tym samym stopę oprocentowania.
Na dodatek Federal Reserve na początku grudnia zapowiedziało, że wykupi do $500 miliardów MBS w ciągu kilku następnych miesięcy w celu jeszcze dalszego obniżenia oprocentowań. W połowie marca ta liczba została zwiększona do $1.25 biliona.
W rezultacie tych dwóch czynników, oprocentowania pożyczek hipotecznych spadły do poziomu najniższego od ponad 50 lat.
Nic jednak nie trwa wiecznie.
Ostatnie pozytywne wiadomości o stanie gospodarki spowodowały, że inwestorzy z Wall Street zaczęli myśleć, iż najgorsza rececja (jaką pamiętamy) może już dobiegać końca.
Raporty ekonomiczne z ostatnich dwóch tygodni wskazują, że poziom bezrobocia, rynek nieruchomości, stopień zadowolenia konsumenta mogą się stabilizować. Kluczowym słowem jest tutaj “mogą”.
Stock Markets wzięły przypuszczające słowo “mogą” za początek stabilizacji, wyciagając tym samym pieniądze z rynku MBS-ów i powodujac wzrost oprocentowań.
Czy rządowa odsiecz (stimulus) zapracowała i wyciągnęła nas z recesji? Czy ten przypuszczalny zwrot ekonomiczny spowodował spadek poziomu bezrobocia, wzrost zarobków, wzrost wartości domów, czyniąc tym samym wzrastający poziom oprocentowań sprawą drugorzedną?
Poniższy wykres porównuje kilka poprzednich okresów recesji do aktualnej. Historycznie wykres pokazuje, że recesje trwają średnio 30 miesięcy, ta obecna trwa trochę ponad 20 miesięcy.
Określenie, “Bear Market Rally” jest używane na Wall Street do określenia fałszywego, szybkiego wzrostu, po którym następuje dalszy spadek. Poniższy wykres pokazuje, że podczas Wielkiej Depresji było sześć “bear marketr rallies”, po których market spadał do nowych niższych poziomów.
Czy obecne “stock market rally” jest czymś podobnym, czy też będziemy zmuszeni poczekać kilka miesięcy, żeby zobaczyć prawdziwy koniec recesji?
Co z rządowym $1.25 biliona przeznaczonym na wykup MBS-ów, aby utrzymać niski poziom oprocentowań? Jak na razie zostało użyte tylko około $370 miliardów z obiecanej całości, tak że pozostało jeszcze sporo na próbę “popchnięcia” oprocentowań ponownie w dół. Problemem jest to, że ta metoda już dłużej nie będzie pracować.
Ta rządowa gra forsowania w dół oprocentowań pracuje tylko wtedy, gdy biorą w niej udział inwestorzy z Wall Street. A na Wall Street wzrasta zaniepokojenie, że ilość pieniędzy pożyczonych przez rząd federalny na zapłacenie wszystkich planów ekonomicznych, włączając Federal Reserve, staje się po prostu grą pt: “pożyczanie od Pawła, żeby zapłacić Piotrowi” i vice versa.
Następny wykres pokazuje, że kiedy rząd federalny pożycza zbyt dużo na ufundowanie swoich programów stymulacyjnych, efekt tejże stymulacji traci sens. Tak więc rzucanie więcej pieniędzy w gospodarkę nie pomaga.
Wydaje się, że te same zasady mogą mieć zastosowanie do aktualnej gry Federal Reserve z oprocentowaniami pożyczek hipotecznych. Sytuacja rynkowa mogła dojść do punktu, w którym dalszy wzrost wykupu MBS-ów nie będzie miał już wpływu na obniżenie oprocentowań.
Podsumowanie
Chciałbym bardzo mieć kryształową kulę i móc dokładnie przewidzieć, co się stanie z oprocentowaniami pożyczek. Znaleźliśmy się w tym ekonomicznym bałaganie ponieważ ludzie, znacznie mądrzejsi ode mnie, myśleli, że dobrze rozumieją rynki finansowe.
W mojej i tylko mojej opinii, bardzo szybko dowiemy się, czy teraz znajdujemy się w “bear market rally” czy nie. Jeśli tak, zobaczymy spadek na stock market, a oprocentowania się poprawią (spadną). Nie wydaje się, że zobaczymy znowu rekordowo niski poziom oprocentowań – chyba że pojawi się na horyzoncie jakaś bardzo zła wiadomość?!
Z drugiej strony, jeśli to jest koniec obecnej recesji, lepsze dni są przed nami i dla gospodarki, i dla nas. Wyższy poziom oprocentowań nie będzie tak wielkim problemem, kiedy zdrowy rozsądek wróci do rynku nieruchomości, a poziom bezrobocia znacznie spadnie.
Opracował
Zbyszek Karaś
meritum.us