Posiadacze nieruchomości z Wall Street skupują złe długi, by pozyskać tanie domy. Budynki trafiają na rynek wynajmu.

Rekiny nieruchomości z Wall Street mają wielki apetyt na złe długi hipoteczne jako źródło tanich posiadłości, ponieważ na rynku maleje liczba przewłaszczanych domów, podczas gdy ich ceny nadal rosną.

Spółki te w ciągu ostatnich dwóch lat zdominowały aukcje wywłaszczanych domów, kupując aż 200 tys. budynków jednorodzinnych. Obecnie American Homes 4 Rent, drugi co do wielkości posiadacz domów jednorodzinnych, i Barry Sternlicht’s Starwood Waypoint Residential Trust oraz Altisource Residential Corp.(RESI) dokonują największej liczby akwizycji wśród firm nieudzielających kredytów.

W ten sposób powiększają swoje zasoby domów na wynajem. Ten popyt na złe długi pojawił się po tym, gdy liczba przewłaszczeń spadła do najniższego poziomu od 2006 roku, a ceny domów w Atlancie, Phoenix i na innych rynkach, gdzie inwestorzy dokonują większości zakupów, gwałtownie wzrosły.

To zjawisko wzbudziło niepokój wśród działaczy na rzecz mieszkalnictwa, którzy uważają, że spółki giełdowe i fundusze najwyższego ryzyka będą wolały wywłaszczać nieruchomości niż oferować modyfikacje pożyczek. I mieszkańcy będą wysiedlani albo staną się najemcami własnych kiedyś domów.

Doug Brien, dyrektor Starwood Waypoint powiedział na łamach Bloomberga, że jego firma zamierza dać zadłużonym właścicielom szansę pozostania w domach jako ich właściciele lub najemcy.

– Naszą intencją jest takie traktowanie tych ludzi, by nie myśleli, że chcemy wykorzystać pułapkę długów, w którą wpadli – mówi Brien. – Nasza firma może zaoferować im szansę pozostania w ich domach, a ich dzieciom szansę chodzenia do tych samych szkół – zapewnia na łamach Bloomberga.

50 proc. na wynajem

Starwood Waypoint zainwestował 219,7 mln dol. w 1736 niespłacanych pożyczek w porównaniu z 707,5 mln dol. wydanych na 5049 domów na wynajem – według styczniowego raportu firmy dla inwestorów. To daje średnią inwestycję 127 tys. dol. na zły dług w porównaniu z 140 tys. dol. za dom.

Brien szacuje, że od 30 do 50 proc. złych długów zmieni się w domy do wynajęcia. W pozostałych przypadkach kredytobiorcy będą mogli zmodyfikować spłaty długów albo domy zostaną sprzedane ze względu na lokalizację i jakość, która nie spełnia wymogów firmy.

– Zawsze przyjmujemy rozwiązania najbardziej korzystne ekonomicznie – mówi Brien.

Fundusze inwestycyjne wysokiego ryzyka, spółki akcyjne i inwestycyjne trusty nieruchomościowe, które zgromadziły 20 mld dol. na zakup domów na wynajem, tworzą szansę na wykupienie tych złych pożyczek na domy w czasie, kiedy banki stanęły wobec nowych regulacji zwiększających koszty utrzymywania tych długów.

Ministerstwo Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast także prowadzi aukcje tych złych długów, aby ograniczyć straty będącej w kłopotach finansowych Federal Housing Administration.

Rząd i kredytodawcy, tacy jak Bank of America Corp. oraz firmy inwestycyjne sprzedały w ubiegłym roku ok. 34,7 mld złych długów. To o 13,1 mld więcej niż w 2012 roku – podaje nowojorski broker nieruchomości.

JP Morgan Chase & Co. tylko w zeszłym miesiącu wystawił na sprzedaż złe długi o wartości 390 mln dol.  HSBC Holdings Plc wynajął specjalną firmę BlackRock Inc. (BLK), by zorganizowała sprzedaż 1 mld złych długów.

Z kolei Goldman Sachs Group Inc. zlecił aukcję 700 mln dol. zrefinansowanych długów firmie Regions Financial Corp. Ok. 5,4 proc. hipotek lub prawie 2,2 mld pożyczone na domy w Stanach, to pożyczki niespłacane od co najmniej trzech miesięcy lub będące w trakcie przewłaszczenia – poinformowało Mortgage Bankers Association. To jest o 9,7 proc. mniej niż w rekordowym czwartym kwartale 2009 roku.

Bicie na alarm

– Inwestorzy skupujący złe długi, by powiększyć swoje zasoby domów na wynajem, dają powód do niepokoju, ponieważ będą czerpać zyski z wyrzucania ludzi z ich domów – mówi na łamach Bloomberga dyrektor California Reinvestment Coalition, organizacji ochrony lokatorów i konsumentów. – Oni powinni zrestrukturyzować pożyczki, by właściciele mogli pozostać w swoich domach. Ale to nie pasuje do przyjętego przez nich modelu biznesu – stwierdza dyrektor. – Nie powinno się prowadzić biznesu skupowania złych długów z zamiarem wywłaszczania ludzi – dodaje.

Altisource Residential, która kupiła 13,5 tys. złych długów w zeszłym roku, rozwiązała sprawy ok. 288 w czwartym kwartale. 151 z nich rozwiązano przez wywłaszczenie albo postawienie w stan wywłaszczenia tam, gdzie właściciele zrzekli się praw do własności.

Firma oczekuje, że większość kupionych w 2013 roku długów będzie przekształcona w posiadłości do wynajęcia do końca tego roku, a najdalej do początku 2015 roku – informuje szef rady nadzorczej.

Przewiduje, że sprzedaż złych długów osiągnie w tym roku 40 mld dol. – Nasza strategia przejmowania złych długów będzie kontynuowana, tak byśmy uzyskali dostęp do nieruchomości w skali całego kraju – mówi szef Altisource.

American Homes 4 Rent (AMH), firma posiadająca ponad 21 tys. domów, zapowiada powołanie we wrześniu spółki joint venture, by skupować złe niespłacane hipoteki. Twórca firmy, pionier tworzenia domów towarowych w Ameryce, dostrzegł okazję na stworzenie imperium wynajmu po załamaniu się rynku nieruchomości. Stworzył specjalną grupę dyrektorów ze swojej firmy Public Storage, by rozpocząć zakup domów już na początku 2012.

A mniej więcej w tym samym czasie grupa Blackstone utworzyła Invitation Homes – spółkę, która wydała 8 mld dol. na 43 tys. domów. Gdy Blackstone zaczął wydawać na domy 100 mln dol. tygodniowo, to spowolniło akwizycję podczas gdy ceny wzrosły ponad 24 proc. od marca 2012 roku – podaje S&P.

aig, Bloomberg

ekonomia.rp.pl