Listopadowe wyprzedaże domów i rozpoczęcie budowy mieszkań idą w różnych kierunkach
Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) sprzedaż istniejących domów utrzymała się w listopadzie, wzrastając o 4,8% w porównaniu z poprzednim miesiącem do skorygowanego sezonowo rocznego wskaźnika 4,15 miliona sztuk. Listopadowy wskaźnik był najszybszy od marca, kiedy to osiągnął poziom 4,22 mln.
Całkowita sprzedaż istniejących domów, która jest sfinalizowaną transakcją obejmującą domy jednorodzinne, kamienice, kondominia i spółdzielnie, wzrosła o 6,1% rok do roku w porównaniu z anemicznym wskaźnikiem 3,91 miliona sztuk w październiku.
Całkowite zasoby mieszkaniowe osiągnęły poziom 1,33 mln sztuk na koniec listopada, co oznacza spadek o 2,9% w porównaniu z październikiem, ale wzrost o 17,7% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Niesprzedane zapasy wynoszą 3,8 miesiąca przy obecnym tempie sprzedaży, co oznacza spadek z październikowego poziomu 4,2 miesiąca podaży, ale nadal wzrost w porównaniu z tym samym ubiegłorocznym poziomem 3,5 miesiąca.
NAR podaje, że mediana ceny istniejących domów dla wszystkich typów mieszkań w listopadzie wyniosła 406 100 USD, co oznacza wzrost o 4,7% w porównaniu z rokiem ubiegłym, kiedy mediana ceny wynosiła 387 800 USD. Wszystkie cztery regiony USA odnotowały podwyżki cen.
“Dynamika sprzedaży domów rośnie” – powiedział główny ekonomista NAR Lawrence Yun. “Na rynek weszło więcej nabywców, ponieważ gospodarka nadal zwiększa liczbę miejsc pracy, zasoby mieszkaniowe rosną w porównaniu z rokiem ubiegłym, a konsumenci przyzwyczajają się do nowej normalności oprocentowania kredytów hipotecznych na poziomie od 6% do 7%”.
Podczas gdy sprzedaż domów wzrosła w zeszłym miesiącu, budowa nowych mieszkań spowolniła. Ogólna liczba rozpoczętych budów domów w listopadzie spadła o 1,8% do wyrównanego sezonowo rocznego wskaźnika 1,29 miliona jednostek, zgodnie z raportem Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast USA oraz Biura Spisu Powszechnego USA. 1,29 mln lokali odnosi się do liczby mieszkań, które budowa rozpoczęłaby budowę, gdyby budowa utrzymała to tempo przez najbliższe 12 miesięcy.
Liczba rozpoczętych budów domów jednorodzinnych wzrosła o 6,4% do rocznego wskaźnika 1,01 mln domów. W ujęciu rocznym budownictwo jednorodzinne wzrosło o 7,2%. Sektor wielorodzinny nadal doświadcza znacznego spadku po silnym wzroście w ostatnich latach. Budowa apartamentowców i kondominiów spadła o 23,2% w porównaniu z poprzednim miesiącem do 278 000 lokali w ujęciu rocznym.
Krajowe Stowarzyszenie Budowniczych Domów poinformowało na początku tego tygodnia, że podczas gdy liczba rozpoczętych budów domów jednorodzinnych wzrosła w listopadzie, liczba pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych nie zmieniła się, ponieważ budowniczowie stoją w obliczu mieszanych warunków rynkowych, które obejmują podwyższone oprocentowanie kredytów hipotecznych. Na rok 2025 stowarzyszenie prognozuje, że liczba domów jednorodzinnych zacznie nieznacznie rosnąć, ponieważ warunki finansowania ulegną umiarkowanej poprawie. Spadki budownictwa w sektorze wielorodzinnym powinny zakończyć się w drugiej połowie przyszłego roku.
Plany te mogą jednak zostać zniweczone po rozczarowującym ogłoszeniu przez Rezerwę Federalną w środę, że w przyszłym roku mogą nastąpić tylko dwie obniżki stóp procentowych, ponieważ Fed przyjmuje bardziej ostrożne podejście do walki z inflacją i ochrony rynku pracy. Oczekuje się, że oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrośnie, ponieważ rentowność 10-letnich obligacji skarbowych wzrosła z 4,31% w dniu 13 grudnia do ponad 4,55% podczas handlu w dniu 19 grudnia.
Pomimo silniejszej sprzedaży istniejących domów, ostatnie szacunki dotyczące rozpoczętych budów domów i sprzedaży domów pokazują, że branża pozostaje w zapaści. Tak długo, jak oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie na wysokim poziomie, a przystępność cenowa będzie wyzwaniem, branży trudno będzie przezwyciężyć obecny zastój.
“Skorygowane sezonowo roczne tempo sprzedaży istniejących domów w 2024 r. utrzymywało się poniżej 4 milionów przez pięć kolejnych miesięcy, co jest statystycznym wyczynem niespotykanym od końca lat 90.” – napisała w niedawnym raporcie Odeta Kushi, zastępca ekonomisty First American Financial Corporation. Innymi słowy, rynek odsprzedaży mieszkań nie był tak stagnacyjny od czasu, gdy prezydentem był Bill Clinton. Dotychczasowa sprzedaż domów zmagała się z ciężarem wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych i związanych z tym wyzwań związanych z przystępnością cenową, w połączeniu z ograniczoną podażą domów na sprzedaż. Dla większości potencjalnych nabywców w tym okresie, nawet jeśli znajdziesz dom na sprzedaż, istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie możesz sobie na niego pozwolić. Dane za listopad przynoszą jednak ostrożnie optymistyczne wiadomości.