Sprzedając swój dom lub wynajmowaną nieruchomość z zyskiem, należy pamiętać o ważnych przepisach dotyczących podatku od zysków kapitałowych.
Znajomość zasad opodatkowania podatkiem od zysków kapitałowych od nieruchomości mieszkalnych i sprzedaży domów jest ważna, zwłaszcza że Twoja nieruchomość prawdopodobnie zyskała na wartości od czasu jej zakupu. W końcu, kiedy zbywasz nieruchomość, dobrowolnie lub mimowolnie, będziesz musiał określić konsekwencje federalnego podatku dochodowego tego wbudowanego wzrostu, w tym kilka ważnych sytuacji, w których Twój zysk może być wolny od podatku lub w inny sposób odroczony.
Być może chcesz sprzedać swój główny dom, dom wakacyjny lub nieruchomość mieszkalną na wynajem, której jesteś właścicielem. Być może masz niestety kłopoty finansowe i zastanawiasz się nad negocjowaniem krótkiej sprzedaży swojego domu z bankiem. Domy innych ludzi mogły zostać zniszczone w wyniku pożaru, huraganu, tornada, ulewnej burzy lub innej klęski żywiołowej ogłoszonej przez władze federalne. Z pewnością nie chcesz zostać uderzony większym niż to konieczne rachunkiem podatkowym.
Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, w jaki sposób Twoje zyski kapitałowe mogą być opodatkowane (lub nie) w różnych sytuacjach, w tym kilka sposobów na odroczenie potencjalnego uderzenia za podatek od zysków kapitałowych.
Jak działa podatek od zysków kapitałowych
Wiele osób zna podstawy podatku od zysków kapitałowych. Zyski ze sprzedaży nieruchomości osobistych lub inwestycyjnych posiadanych przez okres dłuższy niż jeden rok są opodatkowane według korzystnych stawek od zysków kapitałowych w wysokości 0%, 15% lub 20%, plus 3,8% podatku dochodowego netto od inwestycji dla osób o wyższych dochodach.
Stawki zysków kapitałowych opierają się na ustalonych progach dochodowych, które są corocznie korygowane o inflację. W 2024 r. stawka 0% ma zastosowanie do osób fizycznych z dochodem podlegającym opodatkowaniu do 47 025 USD dla osób samotnie rozliczających, 63 000 USD dla osób składających zeznania jako głowa gospodarstwa domowego i 94 050 USD dla osób rozliczających się wspólnie. Stawka 20% zaczyna się od 518.901 USD dla osób samotnie rozliczających, 551,351 USD dla osób składających wnioski w gospodarstwie domowym i 583,751 USD dla osób rozliczających się wspólnie. Stawka 15% jest przeznaczona dla osób fizycznych, których dochody podlegające opodatkowaniu mieszczą się w przedziale od 0% do 20%.
Porównaj to z zyskami ze sprzedaży nieruchomości osobistych lub inwestycyjnych posiadanych przez okres jednego roku lub krócej, które są opodatkowane zwykłymi stawkami dochodowymi do 37%.
Istnieje jednak wiele wyjątków od tych ogólnych zasad, z kilkoma poważnymi wyłączeniami dotyczącymi nieruchomości mieszkalnych.
Podatek od zysków kapitałowych ze sprzedaży pierwotnego domu
Wiele zysków ze sprzedaży domów nie jest nawet opodatkowanych. Wynika to z wykluczenia sprzedaży domów. Jeśli posiadałeś i mieszkałeś w swoim głównym domu przez co najmniej dwa z pięciu lat przed datą sprzedaży, do 250 000 USD (500 000 USD dla osób wspólnie rozliczających) Twojego zysku jest wolne od podatku. Każdy zysk przekraczający kwoty wyłączenia w wysokości 250 000 USD lub 500 000 USD jest opodatkowany według stawek długoterminowych zysków kapitałowych. Straty ze sprzedaży domów z pierwszej ręki nie podlegają odliczeniu.
Oto przykład: Załóżmy, że jesteś w związku małżeńskim, kupiłeś dom w 1995 roku, masz podstawę opodatkowania w wysokości 250 000 USD i sprzedajesz dom za 650 000 USD. Cały zysk w wysokości 400 000 USD jest wolny od podatku. Weźmy teraz ten sam przykład, ale zamiast sprzedawać dom za 650 000 USD, sprzedajesz go za 900 000 USD. Pierwsze 500 000 USD zysku jest wolne od podatku, a pozostałe 150 000 USD jest opodatkowane według stawek długoterminowych zysków kapitałowych.
- Aby określić zysk lub stratę ze sprzedaży głównego domu, należy zacząć od kwoty wpływów brutto zgłoszonej w polu 2 formularza 1099-S i odjąć koszty sprzedaży, takie jak prowizje, aby uzyskać kwotę zrealizowaną.
- Następnie pomniejszasz tę kwotę o podstawę opodatkowania w domu, aby obliczyć zysk lub stratę.
- Aby obliczyć podstawę opodatkowania w swoim domu, zacznij od pierwotnego kosztu, w tym kredytu hipotecznego, jeśli sfinansowałeś zakup, dodaj określone opłaty rozliczeniowe i koszty zamknięcia, a także koszt wszelkich dodatków, a także ulepszeń, które zwiększają wartość domu, przedłużają jego żywotność lub dostosowują go do nowych zastosowań.
- Publikacja IRS 523 zawiera kilka przykładów ulepszeń, które zwiększają podstawę opodatkowania w domu i tych, które tego nie robią. Przykłady dużych elementów, które są dodawane do Twojej podstawy, obejmują dodanie pokoju, zainstalowanie nowej klimatyzacji, remont kuchni, wykończenie piwnicy lub wstawienie nowego krajobrazu lub basenu. Ulepszenia kapitałowe na mniejsze pieniądze mogą również zwiększyć podstawę. Są to m.in. nowe drzwi i okna, prace kanałowe i piecowe, urządzenia do zabudowy i podgrzewacze wody. Naprawy, konserwacja i ulepszenia, które są niezbędne do utrzymania domu w dobrym stanie, ale nie dodają wartości ani nie przedłużają jego żywotności, na ogół nie są opłacalne.
- Jeśli ubiegasz się o ulgę podatkową lub w inny sposób otrzymujesz dotację na wprowadzenie ulepszeń w zakresie oszczędności energii w swoim domu, musisz najpierw zmniejszyć koszt systemu o ulgę podatkową lub dotację, którą otrzymałeś, zanim zwiększysz podstawę opodatkowania domu.
Związane z: Wyłączenie podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży domu: co warto wiedzieć
(Źródło zdjęcia: Getty Images)
Jeśli musisz sprzedać swój dom wcześniej, nadal możesz kwalifikować się do części wyłączenia, w zależności od okoliczności. Kwalifikuje się sprzedaż spowodowana zmianą pracy, chorobą lub nieprzewidzianymi okolicznościami. Procent wykluczenia zysków w wysokości 500 000 USD lub 250 000 USD, który można zastosować, jest równy części dwuletniego okresu, w którym dom służył jako miejsce zamieszkania.
Załóżmy na przykład, że samotna osoba kupiła dom za 720 000 USD w marcu 2023 r., mieszkała w nim przez 15 miesięcy i sprzedała go w maju 2024 r. za 785 000 USD po wyprowadzce ze stanu w poszukiwaniu pracy. Maksymalne wykluczenie zysku w tym przypadku wynosi 156 250 $ (250 000 $ x (15/24)). Tak więc zysk w wysokości 65 000 USD jest całkowicie wyłączony i wolny od podatku. Do tego obliczenia można użyć dni lub miesięcy.
Sprzedaż głównego domu po śmierci współmałżonka
Małżonek, który sprzeda dom rodzinny w ciągu dwóch lat po śmierci drugiego małżonka, otrzymuje pełne wyłączenie w wysokości 500 000 USD, które jest ogólnie dostępne tylko dla par, pod warunkiem, że przed śmiercią spełnione zostały dwa z pięciu lat użytkowania i własności.
- Istnieje również mile widziana dodatkowa korzyść podatkowa, jeśli byłeś właścicielem domu wspólnie ze współmałżonkiem.
- Jeśli nie mieszkasz w stanie, w którym obowiązuje wspólność majątkowa, połowa domu otrzyma podwyżkę podstawy opodatkowania po śmierci pierwszego małżonka, który umrze.
- Zasada jest bardziej hojna, jeśli dom jest własnością wspólną. Cała podstawa opodatkowania zostaje podwyższona do godziwej wartości rynkowej w momencie śmierci pierwszego małżonka.
Oto przykład.
Załóżmy, że ty i twój współmałżonek kupiliście dom za 150 000 dolarów wiele lat temu w stanie niewspólnym majątku i jest on wart 980 000 dolarów w dniu śmierci pierwszego z was. Podstawa opodatkowania osoby pozostałej przy życiu w domu wzrasta do 565 000 USD (jej połowa pierwotnej podstawy 150 000 USD plus połowa wartości 980 000 USD zmarłego małżonka).
Dwadzieścia miesięcy później pozostały przy życiu małżonek sprzedaje dom za 1 085 000 dolarów. Z 520 000 USD zysku ze sprzedaży domu (1 085 000 USD – 565 000 USD), 500 000 USD jest wolne od podatku, a 20 000 USD jest opodatkowane według długoterminowych stawek zysków kapitałowych.
Sprzedaż głównego domu, w przypadku którego złożyłeś wniosek o odliczenie za pracę domową
Być może zastanawiasz się, czy podatek od zysków kapitałowych ze sprzedaży domu różniłby się, gdybyś w poprzednich latach korzystał z odliczenia podatkowego od domowego biura za korzystanie z pokoju lub innej przestrzeni w swoim miejscu zamieszkania wyłącznie i regularnie do celów biznesowych lub wynajmu (np. jako biuro domowe lub wynajem wolnej sypialni). To zależy.
Ogólnie rzecz biorąc, konsekwencje podatkowe są takie same, niezależnie od tego, czy wcześniej ubiegano się o odliczenie z domu czy nie. Zysk z części biurowej lub czynszowej zazwyczaj kwalifikuje się jako część zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych w wysokości 250 000 USD/500 000 USD w przypadku pierwotnej sprzedaży domu, z zastrzeżeniem dwóch wyjątków.
Pierwszym z nich jest tzw. nieodzyskany zysk z sekcji 1250, który ma zastosowanie, jeśli w przeszłości dokonałeś odpisów amortyzacyjnych za biuro lub wynajmowaną powierzchnię. (Jest to omówione bardziej szczegółowo poniżej.) Jeśli skorzystałeś z uproszczonej metody, aby ubiegać się o odliczenia z home office w swoim zeznaniu, nie musisz się o to martwić.
Drugi wyjątek ma zastosowanie, jeśli miejsce do pracy lub wynajmowana przestrzeń znajduje się w budynku na terenie oddzielonym od głównego domu – pomyśl o witrynie sklepowej na pierwszym piętrze z dołączoną rezydencją, wynajętym mieszkaniu w bliźniaku lub działającym gospodarstwie rolnym z domem wiejskim na posesji.
Jak obliczane są zyski kapitałowe z wynajmu nieruchomości?
Jeśli posiadasz nieruchomość na wynajem, zysk lub strata ze sprzedaży jest ogólnie określana jako zysk lub strata kapitałowa. Jeśli nieruchomość była utrzymywana przez okres dłuższy niż jeden rok, jest to długoterminowy zysk lub strata kapitałowa, a jeśli była utrzymywana przez jeden rok lub krócej, jest to krótkoterminowy zysk lub strata kapitałowa. Zysk lub strata to różnica między kwotą uzyskaną ze sprzedaży a podstawą opodatkowania nieruchomości.
Zysk kapitałowy będzie zazwyczaj opodatkowany stawką 0%, 15% lub 20% plus 3,8% dodatkowego podatku od dochodu netto z inwestycji dla osób o wyższych dochodach. Obowiązuje jednak specjalna zasada dotycząca zysku ze sprzedaży nieruchomości na wynajem, dla której dokonano odpisów amortyzacyjnych.
(Źródło zdjęcia: Getty Images)
Gdy nieruchomość podlegająca amortyzacji utrzymywana przez okres dłuższy niż jeden rok jest sprzedawana z zyskiem, federalne prawo podatkowe wymaga, aby wcześniej odliczona amortyzacja została ponownie ujęta w dochodzie i opodatkowana według najwyższej stawki 25%. Jest to znane jako nieodzyskany zysk z sekcji 1250, numer sekcji federalnego kodeksu podatkowego.
Zyski kapitałowe ze sprzedaży domu wakacyjnego
Zyski ze sprzedaży domów wakacyjnych nie kwalifikują się do zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych w wysokości 250 000 USD/500 000 USD, które ma zastosowanie do sprzedaży głównych domów. Podatek zapłacisz od całej kwoty swojego zysku.
Kiedy sprzedajesz dom wakacyjny, Twój zysk będzie podlegał normalnemu podatkowi od zysków kapitałowych od nieruchomości. Jeśli więc jesteś właścicielem domu przez więcej niż rok przed sprzedażą, różnica między kwotą uzyskaną ze sprzedaży a podstawą opodatkowania domu podlega stawce podatku od zysków kapitałowych w wysokości 0%, 15% lub 20%, w zależności od dochodu, plus 3,8% dodatkowego podatku od dochodu netto dla osób o wyższych dochodach. Jeśli byłeś właścicielem domu wakacyjnego przez rok lub krócej, wszelkie zyski ze sprzedaży będą opodatkowane według zwykłych stawek podatku dochodowego do 37%.
Załóżmy na przykład, że w 2024 r. sprzedajesz dom wakacyjny, którego jesteś właścicielem od 2010 r., za 775 000 USD, a podstawa opodatkowania wynosi 535 000 USD. Twój zysk w wysokości 240 000 USD jest opodatkowany według długoterminowych stawek zysków kapitałowych. Podobnie jak w przypadku domów podstawowych, nie można odliczyć straty ze sprzedaży domu wakacyjnego.
Co się stanie, jeśli przekształcisz dom wakacyjny w swoje główne miejsce zamieszkania, zamieszkasz w nim przez co najmniej dwa lata, a następnie go sprzedasz? Czy możesz zakwalifikować się do pełnego zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych w wysokości 250 000 USD/500 000 USD? Odpowiedź generalnie brzmi: nie.
- Jeśli sprzedasz główny dom, który wcześniej wykorzystywałeś jako dom wakacyjny, część lub całość zysku nie kwalifikuje się do wyłączenia ze sprzedaży domu.
- Część zysku, która jest opodatkowana, opiera się na stosunku okresu po 2008 r., w którym dom był używany jako drugie miejsce zamieszkania lub wynajmowany, do całkowitego czasu, w którym sprzedający był właścicielem domu.
- Pozostały zysk kwalifikuje się do wyłączenia ze sprzedaży domu o wartości 250 000 USD lub 500 000 USD.
Zyski kapitałowe z krótkiej sprzedaży Twojego głównego domu
Niektórzy właściciele domów w trudnej sytuacji finansowej mogą rozważać krótką sprzedaż swojego domu. Krótka sprzedaż ma miejsce, gdy kredytodawca hipoteczny zgadza się zaakceptować mniej niż zaległe saldo kredytu, aby ułatwić szybką sprzedaż nieruchomości. Przepisy podatkowe mające zastosowanie do krótkiej sprzedaży różnią się w zależności od tego, czy dług ma charakter regresu, czy nie.
Dług z regresem ma miejsce wtedy, gdy właściciel/dłużnik pozostaje osobiście odpowiedzialny za wszelkie braki. Jeśli pożyczkodawca umorzy pozostały dług, specjalna zasada podatkowa przewiduje, że do 750 000 USD umorzonego długu na głównym domu jest wolny od podatku. Właściciel/dłużnik zostanie opodatkowany od pozostałej umorzonej wierzytelności według zwykłych stawek podatku dochodowego do 37%.
Wyniki podatkowe są inne w przypadku zadłużenia bez regresu, co oznacza, że właściciel/dłużnik nie ponosi osobistej odpowiedzialności za niedociągnięcie. W takim przypadku umorzony dług jest wliczany do kwoty zrealizowanej w celu obliczenia zysku lub straty kapitałowej z krótkiej sprzedaży. W przypadku domów pierwotnych nie jest dozwolona żadna strata, a do 250 000 USD zysku (500 000 USD dla osób wspólnie składających wnioski) może zostać wyłączone z dochodu dla właścicieli domów, którzy spełniają testy użytkowania i własności w ciągu dwóch z pięciu lat.
Te same zasady mają zastosowanie, jeśli Twój dom zostanie przejęty.
Zniszczenie twojego głównego domu
Jeśli Twoje główne miejsce zamieszkania zostanie uszkodzone lub zniszczone w wyniku huraganu, rozległego pożaru lub innej klęski żywiołowej ogłoszonej przez władze federalne, zyskasz w zakresie, w jakim wpływy z ubezpieczenia, które otrzymasz, przekroczą podstawę opodatkowania domu sprzed klęski żywiołowej.
Do 250 000 USD (500 000 USD dla osób wspólnie rozliczających) tego zysku jest wyłączone z dochodu, jeśli spełnisz dwa z pięciu lat testów użytkowania i własności. Zysk przekraczający te kwoty jest opodatkowany według stawek od zysków kapitałowych.
Jednym ze sposobów na opóźnienie uderzenia podatkowego w całość lub część zysków kapitałowych, które w przeciwnym razie podlegałyby opodatkowaniu, jest wykorzystanie wpływów uzyskanych od firmy ubezpieczeniowej na zakup nowego domu w ciągu czterech lat od katastrofy. Tak zwane zasady “przymusowej konwersji” są złożone, dlatego jeśli myślisz o pójściu tą drogą, koniecznie skontaktuj się ze swoim doradcą podatkowym.
Podatek od zysków kapitałowych od giełd na podstawie sekcji 1031
W przypadku gdy nieruchomość wykorzystywana w działalności gospodarczej lub przechowywana w celach inwestycyjnych jest wymieniana na nieruchomość podobnego rodzaju zgodnie z sekcją 1031 kodeksu podatkowego, całość lub część zysku, który w przeciwnym razie zostałby osiągnięty, gdyby nieruchomość została sprzedana, może zostać odroczony. Ta ulga podatkowa nie dotyczy głównych domów ani domów wakacyjnych, ale może mieć zastosowanie do nieruchomości na wynajem, których jesteś właścicielem.
Zasady wymiany zawarte w sekcji 1031 są bardzo skomplikowane i podchwytliwe, z wieloma wymaganiami, które należy spełnić. W związku z tym porozmawiaj ze swoim doradcą podatkowym, jeśli rozważasz zamianę podobnego rodzaju.
Prezydent Biden wielokrotnie proponował ograniczenie odroczenia zysków z wymiany na podstawie sekcji 1031. Jego propozycja ograniczyłaby kwotę odroczonego zysku każdego roku do 500 000 USD dla każdego podatnika (1 milion USD dla osób składających wspólne zeznania). Zyski powyżej limitów 500 000 USD i 1 miliona USD byłyby następnie natychmiast opodatkowane.
Jest prawdopodobne, że Kamala Harris również popiera ograniczenie wymiany na podstawie sekcji 1031. Chce zlikwidować to, co ona i wielu Demokratów postrzega jako luki podatkowe dla firm i zamożnych osób, a giełdy z sekcji 1031 mogą równie dobrze znaleźć się na tej liście luk podatkowych.
Czy możesz odroczyć zyski kapitałowe za pomocą Opportunity Funds?
Program Qualified Opportunity Zone został stworzony na mocy ustawy o reformie podatkowej Donalda Trumpa z 2017 r., Tax Cuts and Jobs Act (TCJA).
- Program umożliwia podatnikom odroczenie zysków kapitałowych ze sprzedaży majątku biznesowego lub osobistego, w tym nieruchomości, poprzez inwestowanie wpływów w podmioty zwane Kwalifikowanymi Funduszami Możliwości.
- Te QOF następnie wykorzystują te pieniądze, aby pomóc w rozwoju społeczności borykających się z problemami.
- Podobnie jak w przypadku wielu przepisów TCJA, program ten ma wygasnąć po 2025 roku.
Załóżmy, że masz duży zysk kapitałowy ze sprzedaży domu na wynajem, którego byłeś właścicielem, i chcesz odroczyć zapłacenie federalnego podatku dochodowego od tego zysku. Jeśli możesz zainwestować te zyski w QOF, możesz zobaczyć wiele korzyści podatkowych.
Zyski są odroczone do 31 grudnia 2026 r. lub do momentu zbycia udziałów w QOF, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej. Podatek byłby zasadniczo należny w tym czasie od zysków przyszłych okresów pomniejszonych o podstawę opodatkowania w inwestycji QOF.
Im dłużej ktoś posiada inwestycję QOF, tym więcej jest zachęt podatkowych. Ty, jako inwestor, zacząłbyś od zerowej podstawy opodatkowania.
Jak długo trzymasz swoją inwestycję QOF | Co dzieje się z twoją bazą |
Jeśli trzymasz swoją inwestycję QOF przez co najmniej 5 lat | Twoja podstawa w nim wzrasta o 10% pierwotnie odroczonego zysku, co oznacza, że 10% odroczonego zysku może pozostać trwale nieopodatkowane. |
Jeśli trzymasz swoją inwestycję QOF przez co najmniej 7 lat, | Twoja podstawa opodatkowania w nim jest dodatkowo powiększana o 5% zysku, który został pierwotnie odroczony. |
Jeśli trzymasz swoją inwestycję QOF przez 10 lat lub dłużej | Następnie możesz zdecydować się na zwiększenie swojej podstawy do godziwej wartości rynkowej w momencie sprzedaży inwestycji, tak aby wzrost wartości po przejęciu w QOF nie był opodatkowany w momencie sprzedaży odsetek. |
(Należy pamiętać, że odroczony zysk ze sprzedaży nieruchomości zostanie opodatkowany w 2026 roku.)
Masz 180 dni od sprzedaży nieruchomości na zainwestowanie wpływów w QOF. Możesz zainwestować wszystkie swoje krótko- lub długoterminowe zyski kapitałowe, wpływy ze sprzedaży lub tylko część zysków. Ale jeśli zainwestujesz część zysków, tylko ta część zysków, która przyczyniła się do QOF, kwalifikuje się do odroczenia.
Jeśli zdecydujesz się na drogę QOF, musisz wybrać odroczenie podatku w swoim zeznaniu podatkowym za rok sprzedaży. Postępuj zgodnie z instrukcjami na formularzu 8949, aby wybrać odroczenie i zgłosić odroczony zysk, a następnie prześlij formularz 8949 wraz z zeznaniem.
Będziesz także musiał wypełnić formularz 8997 i dołączyć go do swojego zeznania. 8997 informuje IRS między innymi o inwestycji QOF i kwocie odroczonego zysku.