Z federalnej „beige book” wniosek jest jasny: „Kontynuacja wzrostu gospodarczego… od połowy lipca do końca sierpnia, ale z wyraźnie widocznymi oznakami spowolnienia”. Nie widać „double dip”, jeszcze nie. To dodało trochę otuchy ostatnio ciężko przestraszonym maklerom i przestali kupować bezpieczne obligacje. W rezultacie, 10-letnia nota skoczyła do rekordowego w tym miesiącu 2,80 procenta. Na szczęście nie miało to wpływu na MBS-y i pożyczki nadał pozostały w okolicy 4,5%.
Ostatnio powiększyła się mocno ilość “specjalistów” piszących i wypowiadających się na tematy rynku nieruchomości, niestety większość tych najmocniejszych opinii pochodzi od tych, którzy swoją wiedzę zdobyli mieszkając w swoich domach lub przejeżdżając obok innych nieruchomości.
Nowe i modne w ostatnich dniach jest „Just let housing go”. Wygląda, że ci ludzie zapomnieli o beneficie „letting Lehman Brothers go”, proste życie bez banków i ich depozytów.
Najczęstszy błąd wśród „ekspertów nowicjuszy” to pomieszanie rynków nieruchomości z giełdą. Zwolennicy „let go” wyznają teorię: kiedy ceny domów spadną wystarczająco nisko znajdą się kupcy. Za dużo na rynku akcji IBM, cena spada do poziomu atrakcyjnego dla kupców. Korekta dokonana. IBM odzyskuje płynność na rynkach światowych, nowy bull market może się zacząć. Podaż i popyt. Nie rozumiesz. Proste!
Mamy zbyt dużo domów. Cóż, przestańmy budować, zakończmy proces forclocures, przez następne dwa lata pozwólmy nowym rodzinom wykupić nadwyżkę i problem załatwiony. Proste! „Just let housing go”.
Na każdy złożony problem istnieje kilka prostych i błędnych rozwiązań. Problem z domami – inny niż ze stock market – zaczyna się tu: domy znajdują się tam gdzie je wybudowano i tam też jest ich rynek. Nie można ich przenieść do Arabii Saudyjskiej, gdzie jest ich niedobór, i Arabia Saudyjska nie przyjdzie tutaj gdzie stoją. Poza brakiem mobilności, domy są unikalne: nie ma dwu takich samych; poza lokalizacją, olbrzymie różnice w wielkościach, typach i cenach.
Po ponad pięciu latach spadkowych, dzisiaj ceny nieruchomości są wyższe w 29 stanach. Ceny spadły o 10% w innych 12 stanach i aż o 20% w następnych czterech (MA, MN, RI, NH). Na koniec rekordziści: MI -27%, AZ –29%, FL –31%, CA –35% i NV –48% .
Czyli „mędrcy-eksperci”, którym domom i gdzie, i za jaką cenę– „let go”?, i jak daleko? W ostatnim roku kulejącej gospodarki ceny spadły we wszystkich poza dziesięcioma stanami.
Trzeba wziąć również pod uwagę trochę zmarszczek w starej regule „podaż – popyt”. W normalnych czasach powstaje 1–1,5 miliona nowych gospodarstw domowych każdego roku i z łatwością absorbuje nadwyżki podaży. Najniższy szacunek na 2010 jest 600.000, ja skłaniałbym się znacznie bliżej zerowej strony. Nielegalni imigranci, normalnie około miliona rocznie, prawie przestali być widoczni. Poza tym popyt jest zahamowany przez zrujnowane historie kredytowe potencjalnych kupców, bezrobocie i absurdalnie zacieśnione standardy zatwierdzania/przyznawania pożyczek.
Po stronie podaży, chyba że ktoś ich powystrzela, budowniczowie dostarczą 400.000 nowych jednostek – tanio i łatwo, w części dlatego, że odzyskane z forclosure parcele nie są droższe od tych z zoningiem rolniczym. Więcej podaży: liczba tzw. owner occupied domostw, z prawie 70% spada do prawie 60%, znaczy to, że trzeba znaleźć około 5 milionów kupców/inwestorów. Na dodatek (jakbyśmy mieli za mało kłopotów) inwestorzy muszą kupować za gotówkę, ponieważ kredyty inwestycyjne są prawie niedostępne, szczególnie w bankach. Byli właściciele – opuszczający te domy – będą gdzieś musieli mieszkać, ale nie mamy pojęcia, ile z nich pozostanie niezależnych, a ile się zdubluje (np. zamieszka z powrotem z rodzinami lub przyjaciółmi).
Tak naprawdę nie wiemy dokładnie, ile domów zdolnych do zamieszkania znajduje się w USA. Zapas domów pomniejsza się przez zużycie, zaniedbanie, opuszczenie, przeliczenie się z możliwościami finansowymi czy technicznymi w remontach. Znowu w ciężkich czasach okres użytkowy domu może się mocno wydłużyć.
Popatrzmy jeszcze od strony cenowej. Górna połowa każdego mikro rynku w kraju mocno kuleje, w dużej części z powodu prawie nieegzystującego rynku pożyczek „jumbo”. To są ci bogacze, których mamy zaszczuć podatkami i zjeść na podwieczorek… Poważnie, my liczymy na nich, nie odbudujemy bez nich rynku!
Cóż, rynek nieruchomości potrzebuje i zasługuje na awaryjną pomoc, trochę wyobraźni też się przyda. I to im szybciej tym lepiej.
Oprocentowania pożyczek hipotecznych ponownie lekko wzrosły. Powód – niezbyt dużo istotnych informacji ekonomicznych do przetrawienia. Warte odnotowania to: tygodniowa liczba podań o zasiłki dla bezrobotnych – spadek większy od spodziewanego, lipcowy deficyt handlowy – niższy od spodziewanego. Lipcowy Wholesale Inventory wzrósł 1,3% przy spodziewanym wzroście 0,4%. Consumer Credit kontynuował spadek w lipcu do poziomu $3,63 miliarda, zgodnie z oczekiwaniem. Skarb państwa wystawił na aukcję $67 miliardów w 3- i 10-letnich notach i 30-letnich bondach, spotkały się z mieszanym zapotrzebowaniem.
DJIA obecnie na poziomie 10.463 do góry 15 punktów za ostatni dzień. Ropa naftowa obecnie lekko powyżej $76, w górę około $2 na baryłce. Dolar umocnił się w stosunku do Euro i spadł do Jena.
W przyszłym tygodniu cała gama tzw. market movers, tak że może być gorąco.
CENY @ 4:00 PM 10 września 2010
Libor Rates:
30 yr FNMA 4.0 Sept:
15 yr FNMA 3.5 Sept:
30 yr GNMA 4.0 Sept:
15 yr GNMA 3.5 Sept:
98.17 -10/32 2.80% +5 BP
98.13 -3/32 1.58% +2 BP
99.19 -1/32 0.57% +1 BP
100.03 -18/32 3.87% +3 BP
1 mo 0.257%; 3 mo 0.292%; 6 mo 0.489%; 1 yr 0.822%
102.13 -5/32 (.15 bp) (+1/32 (.03 bp) frm 9:30)
103.01 -5/32 (.15 bp) (+1/32 (.03 bp) frm 9:30)
102.30 -6/32 (.18 bp) (unch frm 9:30)
103.17 -4/32 (.12 bp) (+3/32 (.09 bp) frm 9:30)
Dollar/Yen: 84.14 +0.33
Dollar/Euro: $1.2718 +$0.0018
PL ZŁ/US Dollar: 3.1075 +0.0024
Gold Dec: $1247.50 -$3.40
Crude Oil Oct: $76.55 +$2.30
DJIA: 10,462.84 +47.60
NASDAQ: 2242.48 +6.28
S&P 500: 1109.58 +5.40
Zbigniew Karaś
meritum.us